土拍现高溢价，新房成交量再破万套，四代住宅杀疯了，武汉楼市全方位复苏？
华夏时报记者 董红艳 北京报道
10月份以来，武汉楼市连续出现住房成交量、价和土地拍卖多方位的回暖信号。其中，截至11月28日，11月新房已累计成交12491套，新房成交再破万套，且已经提前超过10月份整个月的成交总量，土拍市场出现了高达44.9%的溢价。
同时，值得留意的是，武汉新房市场上，四代产品受到市场的热烈追捧，部分楼盘几乎开盘售罄。部分购房者也体验到了久违的抢房状态。不过，武汉新房市场仍然存在不少降价销售的情况。仍有购房者表示，将会继续“蹲”降价房源。
业内多方向《华夏时报》记者分析指出，武汉楼市真实行情价如今已经显现，二手房行情逐渐趋稳，购房者不再观望，二手房市场大概率会成交量上涨。随着地产行业加速进入改善时代，四代住宅产品受到越来越多购房者的欢迎。不过，四代住宅产品目前主要吸引的是对高品质居住环境有更高需求的改善型客户，对于刚需客户群体影响有限。降价后销量无法提升，剩余库存较多的楼盘，大概率会再次降价来刺激市场。
量、价、土拍多方位回暖
近期，武汉楼市接连出现多个回暖迹象。成交量方面，武汉楼市呈强势回暖态势。据武汉市住房和城市更新局数据，2024年10月新建住房网签销售面积124.16万平方米，环比9月增长133%，网签成交备案套数10919套，环比9月上涨139%。
11月份，武汉楼市的成交量持续回升。据武汉市住房和城市更新局数据，11月28日，武汉新建商品房网签1613套，新建商品住房成交1503套，11月新房已累计成交12491套，新房成交再破万套，且已经提前超过10月份整个月的成交总量。
成交价格方面，武汉二手房开始结束连续下跌。11月15日，统计局70城房价指数显示，武汉10月新房销售价格环比降低1.0%，这已经是新房价格16连降，但是二手房终于实现环比上涨0.1%，结束了此前的17连降。
58安居客研究院分析师陶乐向《华夏时报》记者表示，如今二手房量价齐涨，主要是前期超底线的降价和庞大的挂牌量之下，买家与卖家的双方博弈，真实行情价如今已经显现，二手房行情逐渐趋稳，购房者不再观望。后期，武汉二手房市场大概率会继续保持良好态势，房屋价值回归，成交量上涨。
“新房成交活跃度的提升，主要得益于9月底以来一系列增量政策的推动与加持，大幅激发和提升了市场的潜在需求及情绪价值，各楼盘抢抓节点，及时跟进营销策略，使得武汉房地产市场交易量明显提升。”陶乐继续分析道。
同时，武汉土拍方面也接连传出好消息，出现高溢价拿地，并再次出现民企拿地的身影。资料显示，11月26日，武汉成交7宗房地产用地，成交总金额14.11亿元，其中P（2024）099号新洲区旅馆用地、零售商业地块，经过13轮竞价，以2710万元成交，溢价率约44.9%。
虽然并非住宅拿地，本次土拍还是一定程度提振了市场信心。陶乐向记者指出，近期武汉土拍市场出现高溢价的地块都是典型的“小而精”优质地块，具有较强的稀缺性和投资性。一定程度反映了土地市场活跃度提升，投资信心正在逐步恢复，未来市场趋于向好发展。
11月29日，武汉再成交8宗地块，其中一宗商务金融用地和7宗宅地，成交金额20.4888亿元。虽然本次成交地块最终均以底价成交，但是本次土拍再次出现了民企湖北祈源地产有限公司的身影。
四代住宅受到市场追捧
在一众在售新房项目中，四代产品的销售状况尤为惹眼。近期，高性价比的四代产品沙湖天境遭遇疯抢。
据销售人员介绍，10月30日，沙湖天境于晚上8：00点开盘，主推1、2、4号楼约143、186平米的四房精装修房源，其中1号楼均价约3.7到4.15万元/平米，2号楼均价约3.2到3.8万元/平米，4号楼均价约2.75到3.25万元/平米，全部房源几乎当晚销售一空，约2小时的销售额突破了10亿元。
“置业顾问把我拉的‘飞起来’去抢的，摇号太刺激了，心跳加速，根本没时间考虑就敲定了。”一位加入沙湖天境摇号的购房者在购房群中分享称，感觉仿佛又回到了2018年抢房的情形。
11月29日，沙湖天境拿预售证，并开启圈存用户认筹，12月2日正式加推剩余的3号楼和 5号楼的152套房源。
据悉，武汉今年陆续入市的招商武昌序、城投金沙府、中海东湖玖章等四代、准四代住宅楼盘都获得了不错的市场反响，开盘去化率都较高，部分首开取得了近9成的去化率。
对此，陶乐向《华夏时报》记者分析称，四代住宅产品具有户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%等特色，是房地产行业里的一个“新物种”。随着地产行业加速进入改善时代，四代住宅产品受到越来越多购房者的欢迎。
事实上，不仅仅是武汉，目前全国各大城市都在鼓励第四代住宅的发展。陶乐认为，再加上消费端积极的市场反馈，这些都预示着第四代住宅产品将在未来房地产市场中占据重要地位。对于开发商和购房者而言，理解并把握这一趋势，将有助于在竞争激烈的市场中取得优势。
仍有购房者在“蹲”降价
“四代住宅产品目前主要吸引的是对高品质居住环境有更高需求的改善型客户，对于刚需客户群体影响有限。”陶乐认为，整体看来四代住宅产品的热销必然会对存量新房住宅市场形成一定的挤压，增大传统新房项目的销售压力，但它的出现更多的是市场细分和升级的表现。
整体上看，新房市场仍然存在较大的压力。虽然近期成交量提升迅速，但是相比去年，成交上仍然有较大的差距。据安居客统计数据，截至11月28日，2024年武汉建商品住宅成交量74679套，与2023年同期成交量98140套相比，仍然下跌23.9%。
截至目前，新房“以价换量”的现象仍然大量存在。11月28日，有中介人员赵山（化名）向《华夏时报》记者表示，联投悦西湖可能马上降价。11月29日，赵山在购房群中表示，龙湖清能天曜171平米的户型，现在底价降到了21000元/平米。相比此前龙湖清能天曜精装房的高达26000元/平米的备案价，此次降价信息让部分购房者颇为惊讶。
一些滞销项目在经过降价后，销量得到了一定的提升。据赵山透露，关山区的维佳关山郡，在10月12日开始放出了16500元单价的一口价房源，相比开盘价，跌了近4000元，降价后当月网签28套；深业泰云府，10月中旬推出13000元起特价房，在10月份网签40套。
但是，截至11月20日，维佳关山郡仍有库存814套，深业泰云府仍剩余库存229套。赵山认为，降价后销量无法提升，剩余库存较多的楼盘，大概率会再次降价来刺激市场，“没有最便宜，只有更便宜”。如此情形之下，记者注意到有不少购房者表示，将会继续“蹲”降价房源。
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